Russland-Forum, das Original

J.Eckel hat geschrieben:Meine These (bis 2008): Kratzt Du an einem Kaufhaus so bekommst Du Gazprom.
Also verkürzt.. die Summe aller Käufer die Immobilien kaufen sind vom Volumen her die Subunternehmer der Oligarchie. Wohneigentum spielt bei den Investitionen dieser Subunternehmen so gut wie keine Rolle.

Dann ist aber die Frage, warum Du den Preisverfall mit den gesunkenen finanziellen Möglichkeiten der Ölindustrie verknüpfst?!

Zejtnot hat geschrieben:

J.Eckel hat geschrieben:Meine These (bis 2008): Kratzt Du an einem Kaufhaus so bekommst Du Gazprom.
Also verkürzt.. die Summe aller Käufer die Immobilien kaufen sind vom Volumen her die Subunternehmer der Oligarchie. Wohneigentum spielt bei den Investitionen dieser Subunternehmen so gut wie keine Rolle.

Dann ist aber die Frage, warum Du den Preisverfall mit den gesunkenen finanziellen Möglichkeiten der Ölindustrie verknüpfst?!

These : Russische Multis sind Konservativ und Investieren in Bonds und Immobilien, da der Gewinn aus solchen Geschäften das 20X (2007) aller anderen Einkommen in Russland ausmachte gab es eine riesige Menge Geld bei einer zu wenig Anlagemöglichkeiten. Hätte es nicht den Ausfuhrzoll gegeben (Einahmen in die Fonds) so hätte es noch eine viel stärkere Inflation gegeben bei ständig neuer Nachfrage nach Fläche.
Der Preisverfall MehrAngebot als Nachfrage. Die stossen ab, versuchen Käufer ihrer Beteiligungen zu finden + die ausländischen Investoren ziehen Kapital ab durch Angebot zum Verkauf ihrer Beteiligung oder der Direktinvestition (in dem zum grossen Teil wieder diese Subunternehmen sind). Bei stabilisierenden Erdölpreisen (etwa im heutigen Bereich) werden wir wieder Ruhe in den Markt bekommen und dann läuft der Markt mit dem Erdöl wieder hoch und auch der Häuslekäufer darf wieder mehr für seine Immobilie verlangen.
Im Moment ist aber diese Ruhe auf dem Erdölmarkt noch nicht diese Ruhe die Wirtschaft verlangt um wieder einen Teil der Erdölgewinne in Immobilien anzulegen.
1) Der Aussfuhrzoll ist immer noch nicht auf dem Level von 2008 (wurde sehr stark gesenkt)
2) Die Firmen sind beim Entschulden
3) Es gibt Thesen das der Erdölpreis auf diesem Stand nur durch Spekulation gegangen ist. Somit wird jetzt gerade von vielen die Angst verstreut das es eine Rohstoffblase gibt und jede Zockerei (wie früher) lieber nicht gemacht werden sollte.

In Sotschi zbs. haben die ErdölGasfirmen alle wichtigen Projekte in der Hand. Vom Flughafen, Hafen bis oben hin in die Skigebiete sind es Gazprom und Co die für das Geld sorgen und durch Olympstroi subventioniert werden.


hier etwas Statistik

http://www.cityrealtyrussia.com/statist ... state.html

für Russland gilt.. dort wo hin der Erdölpreis geht.. dahin bewegt sich auch das GDP und die Immo geht fast vollkommen gebunden mit

Ziemlich wilde Thesen...In einem ersten Schritt wäre es vielleicht hilfreich zwischen Infrastruktur-, Gewerbe- und Privatprojekten zu unterscheiden.
Sowohl die Investitionsmotivation als auch die Preisbildungsmechanismen sind bei den unterschiedlichen Arten völlig verschieden.

Angesichts der fragmentierten Eigentumssituation würde doch niemand auf die Idee kommen, aus Bestandsobjekten heraus den Versuch zu unternehmen eine "Wohnungsverwaltungsgesellschaft" aufzubauen.

Apollo hat geschrieben:Ziemlich wilde Thesen...In einem ersten Schritt wäre es vielleicht hilfreich zwischen Infrastruktur-, Gewerbe- und Privatprojekten zu unterscheiden.
Sowohl die Investitionsmotivation als auch die Preisbildungsmechanismen sind bei den unterschiedlichen Arten völlig verschieden.

Angesichts der fragmentierten Eigentumssituation würde doch niemand auf die Idee kommen, aus Bestandsobjekten heraus den Versuch zu unternehmen eine "Wohnungsverwaltungsgesellschaft" aufzubauen.

in Russland spielt die Unterscheidung keine Rolle da nur zwischen m2 bebaut und unbebaut benutzt wird. Infrastruktur ist ja eine Sache die kaum Bedeutung hat in Russland.. Siehe die Strassen.. alles Kosmetik.. hier wird nur im Wort unterschieden aber nicht mit Zahlen.



2007
ca. 5.000.000 Haushalte hatten im Durschschnitt 30.000 USD im Jahr Einkommen, der m2 Preis liegt bei Durchschnitt 15.000 USD pro m2 in Moskau.
Die Anzahl an Hypotheken waren ca. 400.000 im Jahr 2007 mit einer Gesamtsumme von (konvertiert aus Rubel) 20.000.000.000 USD, 1/3 davon sind an ausländische Valuten fixiert.
70% der Immobilienvermögens war in privater Hand, wobei es nichts gibt die besagt (welcher privater Hand?).
2.8 Millionen m2 (Gewerbefläche) wurde 2007 gehandelt zu einem Preis der nach keiner Statistik ermittelt werden konnte.
2007 sind ca. 15.000.000.000 neues Kapital aus dem Ausland in den Immobilienmarkt geflossen. Das waren nicht einmal 20% der Auslandsinvestitionen in die russische Wirtschaft.Anders als bei Inländern wird aber genau beschrieben wie 60% dieser Investitionen in den privaten Wohnungsmarkt (Handelsliegenschaft) und nur zu ca 20% in Büro oder (Rest) Gastronomie und Lagerfläche ging.
Das Bruttoinnlandsprodukt stieg auf 7.6% aber die Bauleistung auf ca. 112 Milliarden $ . 231.000 Wohungen wurden 2007 an den Mann gebracht mit 21,2 Millionen m2 Gesamtfläche. 60 Millionen m2 Gesamtfläche Wohnraum wurde geschaffen. Wobei die meisten Wohnungen (nicht) in Moskau gehandelt wurden sondern in anderen Städten der RF. 11% der Wohnungen sind in Moskau gehandelt worden. Wobei der soziale Wohnungsbau hier auch noch zu berechnen ist und die Anzahl der privaten Projekte nicht ermittelt wurde.

Nun gut.. woher kommt das Geld? bei 20 Milliarden USD Hypothek für 2007? und dem Wert der Bauleistungen 2007 von 112 Milliarden $ ?

ist klar das die Daten von Rosstat extra nicht die ganze Welt zeigen will.. Es gibt Lücken.. und kein Interesse das Geheimnis der russischen Immobilienpreise zu zeigen. Bis jetzt wurde kein Index eingeführt und es gibt keinerlei Möglichkeit eine wirkliche Preisfindung zu machen. Die Methode ich frage die Umgebung und die örtlichen Zeitungen bleibt das einzige erfolgreiche Methode um einen Preis zu ermitteln. Das macht jeder Makler und jeder weiss das hier Russland schon wieder nicht die Welt zeigen will..
Es lebe die Schwyz mit comparis.ch und das Bundesamt für Statistik in Neuchatel

Ich habe mir vor einer Weile nur eine Wohnung in Dortmund als Kapitalanlage gekauft, aber ein Freund von mir hat auch eine Wohnung in Moskau gekauft und er meint das sich das schon lohnt.

Janine09 hat geschrieben:..., aber ein Freund von mir hat auch eine Wohnung in Moskau gekauft und er meint das sich das schon lohnt.

Die Frage ist: Wann hat er sie gekauft? Wir haben auch 2005 eine Wohnung erworben - das hat sich sehr gelohnt. Aber jetzt?

Die Preise in Sibirien waren vor zwei Monaten teilweise höher als in Zürich - gefrorene Steppe ohne Rohstoffe (die sind weit weg) mit viel Platz drumrum im Vergleich zu einer der teuersten Finanzmetropolen der Welt, eingequetscht zwischen Bergen. Irgendwas stimmt da doch nicht!

(Wer die erste Ausschüttung von Telekom-Aktien kaufte, der hat auch gut plus gemacht. Wer sich für die letzte Tranche interessierte, hat hingegen viel Geld verloren.)

Wenn ich mich nicht irre, dann gibt es Obergrenzen , wieviel Kapital man im Jahr aus Russland ausfuehren darf. D.h. imho, wenn man eine Wohnung kauft und dann verkauft, dann kann man nicht zwangslaeufig alle Euros wieder auf sein dt. Konto ueberweisen, sondern hoechstens so- und soviel pro Jahr. (bitte korrigiert mich).

Das Hauptproblem bei Immobilien in Russland ist die Registrierung. Wenn man eine Wohnung kauft, dann gehoert diese Wohnung einem nicht sofort. Die Registrierung kann sich bis zu 4 Jahre hinziehen, wenn man den normalen Rechtsweg geht. Fuer den normalen Rechtsweg muss man natuerlich persoenlich zum Amt kommen - wir sind schliesslich in Russland). Wenn es schneller gehen soll (bzw. man eben nicht staendig mit dem Flieger nach Moskau jetten will), dann braucht man eine Rechtsberatung. Die hat aber ihre eigenen Preise fuer jeden Service, d.h. wenn man eine Wohung fuer 200.000 kaufen will, kann man auch schnell 5.000-10.000 an die Rechtsberatung bezahlen.

Ich persoenlich habe weit Abstand genommen von der Idee eine Immobilie in Russland zu erwerben und das obwohl ich z.Zt. in Moskau lebe. Die Wiederverkaeuflichkeit und Wertsteigerung will ich nicht verwerfen (wobei man immer beachten muss, dass permanenter Abwertungsdruck auf dem Rubel herrscht, dank konstant zweistelliger Inflation, d.h. Wertsteigerungen in Rubel sind nicht gleichbedeutend mit Wertsteigerungen in Euro - und der Oelpreis wird nicht ewig den Rubel oben halten).

Die Registrierung, spaeterer Eigentumnachweis, Zahlungseinforderung vom spaeteren Kaeufer, Umsetzung von Vertraegen etc. etc. das ist es , was mir Sorgen macht. Russland hat ein lausiges Rechtssystem, welches ganze Legionen von Rechtsberatern ernaehrt, ohne die man als Ortsfremder/Nichtrusse wenig machen kann. Diese Beratungsleistungen und sonstigen Kosten zerren ordentlich an der Rendite und daher stinkt eine Immobilie in Russland im Vergleich zu anderen Anlageformen MAECHTIG ab.

opag78 man merkt, dass Du noch keine Wohnung in Moskau gekauft hast....

Beim Wohnungskauf ist zu unterscheiden, ob die Wohnung eine Neubauwohnung oder eine gebrauchte Wohnung ist, für die schon eine Eigentümerurkunde ausgestellt ist. Wenn 1. Fall, dann hast Du Recht, dass die Umregistrierung ca. 1 bis 1,5 Jahre nach "Bauabnahme" erst erfolgt. Wenn Du natürlich vor Baubeginn kaufst, können das dann schon 3-4 Jahre (je nach Zeitpunkt, wann Du vor Bauabnahme gekauft hast) dauern.

Beim 2. Fall habe ich z. B. meine Wohnung innerhalb 1 Woche umregistriert bekommen (nach notariellen Kaufvertrag). Der Kaufpreis wird bei Unterschrift auf ein Konto oder Safe (bei einer Bank) eingezahlt. Der Verkäufer der Wohnung hat erst mit der Kopie, dass das Eigentum übergegangen ist, die Möglichkeit dann sofort bei der Bank an das Geld zu kommen.

Wie geschrieben, bei mir hat es nur 1 Woche in Moskau (im Jahre 2003) gedauert....

Soweit ich weiss, gibt es keine "Ausfuhrbegrenzungen" für Geld. Es ist nur so, dass man ab einer gewissen Summe dies dem Zoll oder aber bei der Bank der Währungskontrolle deklarieren und den Herkunftsnachweis erbringen muss....

ok, point taken.

Ich habe sicherlich Vorurteile entwickelt, welche sich bei naeherer Betrachtung als haltlos erweisen. Diese Vorurteile dienen eigentlich nur dazu, meine Entscheidung keine Wohnung zu kaufen, fuer mich selbst zu begruenden

Ich habe einfach bessere Erfahrungen mit der Anlage in Aktienfonds auf moeglichst breiter Streuung gemacht. Mein Portfolio steigt, ist gut durch die Krise gekommen und ist auf Linie mit den langfristigen Anlagezielen. Daher fasse ich lieber Anlageformen an, mit denen ich gute Erfahrungen habe, anstelle von Anlageformen, wie z.B. Immobilien, welche ich nicht verstehe.

Ich denke nicht, dass ich beurteilen kann, welche Wohnlagen in Moskau gut sind, welche Preise guenstig und welche teuer sind (und das obwohl ich hier arbeite und wohne) - daher habe ich mich gegen die Immobilie entschieden.

Deswegen habe ich dem TO auch empfohlen, wenn man nicht in Moskau wohnt, keine Wohnung hier als Kapitalanlage zu kaufen....

Deine Entscheidung, ob nun lebenslang zur Miete und in Aktienfonds zu investieren, oder Wohnung kaufen und weniger/nicht in Aktienfonds zu investieren, ist nicht nur eine Frage in Russland....

Jeder muss und soll es für sich entscheiden....

- Geld verlieren kann man fast überall.....