Russland-Forum, das Original

Hallo,

wir möchten nächste Woche eine Wohnung (zwei Zimmer) in St. Petersburg von einer Privatperson kaufen. Wir werden von russischer Seite von einem befreundeten Anwalt beraten, ich denke hier haben wir relativ viele Informationen.

Jetzt wollte ich nochmal hier nachfragen, ob es irgendwelche Probleme geben könnte.

Wir leben beide in Deutschland (nicht Steuerresidenten), meine Frau hat einen russischen Pass. Uns ist bewusst, dass wir die Wohnung eigentlich nicht verkaufen können, solange wir nicht ein halbes Jahr in Russland wohnen, bzw. das es 30% Steuer auf den Verkaufspreis (nicht den Gewinn) gibt. Gibt es sonst weitere Stolpersteine? Grunderwerbssteuer? Hohe Notarkosten? Irgendwelche anderen Probleme? Steuern von deutscher Seite (aus welchem Grund auch immer).

Gibt es Stolpersteine bei der Überweisung? Wir planen Commerzbank -> Otkritie in Euro, Otkritie wechselt in Rubel (ohne Broker Konto, der Unterschied ist nicht so groß, als dass sich der Aufwand lohnt) -> Sperbank.

Falls ich nicht mitfahren kann: Habt ihr Vorlagen für so eine Erlaubnis die Wohnung zu verkaufen, die funktioniert haben? Was kostet dieser Spaß?
Nach Möglichkeit würde ich aber mitfahren.

Vielen Dank und viele Grüße

Stolpersteine gibt es ueberall.

Kleines Beispiel.

Wohnung wurde gesucht, ueber eine Agentur, ueber die wir schon 2 Objekte gekauft haben. Wohnung gefunden, Agentur pruefte saemtliche Unterlagen. Alles OK, Wohnung ist sauber.....

Die Wohnung wurde mit notariell beglaubigter Vollmacht vom erwachsenem Sohn des greisen Eigentuemers angeboten.

Der Eigentliche Kaufvorgang wurde bei einem Notar mit dem Eigentuemer zum Abschluss gebracht.

6 Monate spaeter ein Brief von der Staatsanwaltschaft. Die Wohnung sei gegen den Willen des Eigentuemers veraeussert worden. Die Wohnung wurde mit einen Arrest belegt.

Danach nervenaufreibende Wochen, Traenen und Geschrei zwischen Familie (die alle zu den Verhandlungen geladen wurden) und dem Eigentuemer vor Gericht. Angebote vom gegnerischen Anwalt, gegen Bares wolle er auf die Familie einwirken, um die Klage gegen uns zurueckzuziehen.... usw. usw. Man koennt ein Buch drueber schreiben....

Danke für die Antwort. Gerne mehr Horrorgeschichten ;-)

Wir kaufen vom Eigentümer direkt, Kinder mit möglichem Anspruch sind wohl nicht vorhanden. Allerdings: Die Wohnung ist mit einem Kredit belastet ist, der zunächst abgelöst wird.

Da es bei Ihnen ja ohne Vollmachten läuft, wäre ich optimistisch, dass alles ok ist. Die deutschen Steuerbehörden geht es aus meiner Sicht nichts an. Da Grund und Immobilie in RUS nicht verknüpft sind, gibt es so was nicht.

Deine Erlaubnis fuer den Kauf der Wohnung, wenn Deine Frau alleine dorthin faehrt, koennte ein Stolperstein sein. Diese ist notwendig und muss eine bestimmte Form haben. Dein Anwalt sollte das aber genauer in Erfahrung bringen.

Bei spaeterem Verkauf wird nur die Differenz zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis besteuert. Fuer Nichtresidenten mit 30%. Nach 5 Jahren ganz steuerfrei. Diese Regeln aendern sich aber staendig, ausserdem steigen Immobilienpreise in Petersburg nicht mehr sondern fallen eher in Zukunft: totales Ueberangebot ....

Achtung: Deine Frau als Russin ist Devisenresident in Russland. Es waere ihr wahrscheinlich nicht erlaubt in Russland eine Wohnung zu kaufen und direkt von deutschem Konto zu bezahlen. Aber anscheinend habt Ihr das PRoblem ja geloest, wenn das Geld von Deinem Konto kommt.

Andy hat geschrieben:Es waere ihr wahrscheinlich nicht erlaubt in Russland eine Wohnung zu kaufen und direkt von deutschem Konto zu bezahlen. Aber anscheinend habt Ihr das PRoblem ja geloest, wenn das Geld von Deinem Konto kommt.

Ich (damals Nichtdevisenresident) und meine Frau (damals Devisenresident) haben damals gemeinsam eine Wohnung gekauft und von meinem (russischen) Nichtresidentenkonto bezahlt, kein Problem.

Danke nochmals!

Achtung: Deine Frau als Russin ist Devisenresident in Russland. Es waere ihr wahrscheinlich nicht erlaubt in Russland eine Wohnung zu kaufen und direkt von deutschem Konto zu bezahlen. Aber anscheinend habt Ihr das PRoblem ja geloest, wenn das Geld von Deinem Konto kommt.

Das ist mir nicht bewusst. Ich bin davon ausgegangen, dass sie Devisenausländerin ist. Das steht so auch hier:
https://ostexperte.de/praxiswissen-russ ... n-russland
"Als Devisenausländer gelten dagegen alle nach dem Recht eines anderen Staates gegründeten juristischen Personen, sowie natürliche Personen, die keinen Wohnsitz in Russland haben bzw. sich weniger als 183 Tage pro Jahr im Land aufhalten.", 2009
Hm na gut, das ist wohl veraltet, das ist jetzt wohl anders.

Aber auch dann:
1. Zum Zeitpunkt der Überweisung ist meine Frau ja nicht in Russland. Daher auch kein Deviseninländer, oder?
2. Weiterhin: Ich dachte bei diesen Devisengeschichten geht es eher um die Ausfuhr von Geld.
3. Weiterhin bezahlen wir die Wohnung natürlich nicht von einem deutschen Konto direkt. Wie sollte das auch gehen? Direkt in Rubel zu überweisen wäre wohl ein sehr verlustreiches Glücksspiel.
4. Das Kommerzbankkonto in Deutschland ist das Konto meiner Frau. Ist das ein Problem?

Bei spaeterem Verkauf wird nur die Differenz zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis besteuert. Fuer Nichtresidenten mit 30%. Nach 5 Jahren ganz steuerfrei. Diese Regeln aendern sich aber staendig, ausserdem steigen Immobilienpreise in Petersburg nicht mehr sondern fallen eher in Zukunft: totales Ueberangebot ....

Sicher? Ich dachte für Nichtresidenten immer 30%, auch nach fünf Jahren. Und sind das sicher 30% auf den Gewinn? Oder den Verkaufspreis?

Über die Preisentwicklung kann man durchaus streiten. Uns ist das eigentlich nicht sooooo wichtig, da es primär nicht um eine Gelandlage geht. Aber trotzdem ein paar Argumente, es ist ja interessant sich auszutauschen:
1. Der Wohnungspreis steigt langsam https://emls.ru/stat/index/?module=base-stat-index&
2. Die Prognosen für Russland sind verhalten positiv, liegt doch alles bei 1,5-2%.
3. In den nächsten 10-20 Jahren wird der Erdölpreis/Gaspreis steigen https://www.welt.de/wirtschaft/article1 ... aesse.html wobei das Fracking den Preis eine weile deckeln könnte
4. Vergleicht man mieten mit kaufen, so lohnt sich kaufen nach 18 Jahre Kaltmiete in St Petersburg.
5. Kommt eine Krise, werden auch eher Wohnungen gekauft.

Allerdings steht auch viel leer, es scheint mir Engpässe bei der Finanzierung zu geben, es wird (subjektiv) viel gebaut und viele Wohnungen sind überschuldet.

Naja wie gesagt: Als Investition sehe ich das sowieso skeptisch. Die ist primär für die Schwiegereltern ;-) Und wir warenletzten sieben Jahre jeweils drei-vier Wochen in St Petersburg. eine nette Wohnung wäre da schön.

m5bere2 hat geschrieben: Ich (damals Nichtdevisenresident) und meine Frau (damals Devisenresident) haben damals gemeinsam eine Wohnung gekauft und von meinem (russischen) Nichtresidentenkonto bezahlt, kein Problem.

russisches Konto, russische Wohnung....das ist auch kein Problem soweit.

Wenn diese Konstellation nicht gegeben ist, dann überweist man sich halt das Geld auf ein russisches Konto, was man dafür schnell eröffnet und dann wieder schliesst. Haben wir beim Hauskauf so gemacht, ohne ein Problem.

Gruß
Silvio

Andy hat geschrieben:Bei spaeterem Verkauf wird nur die Differenz zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis besteuert. Fuer Nichtresidenten mit 30%. Nach 5 Jahren ganz steuerfrei.

Achtung, ich kenne auch folgende Version: In der Praxis werden Nichtresidenten immer mit 30 % auf den gesamten Verkaufspreis besteuert. So wie es ein von mir befragter Anwalt ausdrückt, warten alle darauf, dass mal jemand dagegen klagt, aber aktuell hat das noch niemand vorangebracht!

Die Wertsteigerung sehe ich über die letzten Jahre eher in Rubel, aber nicht in Euro. Da ist der Wert seit 2005 in meinen Augen unverändert.

Bei Kauf direkt vom Eigentümer sehe ich ansonsten wenig Risiken. Schwarze Schafe hat man immer, aber das Risiko existiert letztlich bei jeglichem Geschäft überall in der Welt. (Die Geschichte mit Vollmachten kommt wohl aber häufiger vor.)

Norbert hat geschrieben: Achtung, ich kenne auch folgende Version: In der Praxis werden Nichtresidenten immer mit 30 % auf den gesamten Verkaufspreis besteuert.

Stand schon bei No Go ganz oben da .. (und stimmte alles soweit) bis auch er selbst dann in die Irre geführt wurde..

Übrigens seit dem 1. Jan 2016 gibt’s da eine Änderung, vor allem in erster Linie die Fristen betreffend:
- Beim Verkauf der Wh. durch Residenten wurde die Frist von drei auf fünf Jahren heraufgesetzt.
Falls der Verkauf innerhalb der Frist stattfindet, so hat man auch da grunds. zwei Möglichkeiten:
a) Nach Abzug einer Mio. RUR wird eine Pauschalsteuer i.H.v. 13% vom Verkaufserlös fällig ODER
b) Die 13% auf die Differenz zw. d. der Kauf- u. Verkaufssumme

Für Nichtresidenten spielt u.a. der Zeitrahmen überhaupt keine Rolle – der erhöhte Betrag von 30% ausm Verkaufserlös ist immer zu entrichten (so steht’s zumindest im Gesetz drin. Vgl. hierzu u.a. die Art. 207, 209 u. 224 des "Налоговый кодекс РФ" mitsamt entspr. Kommentierungen)

Möglichkeiten für Nichtresidenten (neben d. Variante "ein Resident zu werden") den erhöhten Betrag beim Verkauf irgendwie doch zu "umgehen":
- Zu prüfen, ob dies evtl. über das DBA "auf deutscher Seite" z.T. zurückzuholen möglich wäre
- Die Wohnung der Verwandtschaft zu schenken (die sollen aber sehr wohl Residenten sein), die dann im "eigenen Namen" den Verkauf in Angriff nehmen, dabei ist wichtig:
a) Dass es sich hierbei um nahe Verwandten handelt – da in dem Fall die Schenkungssteuer entfällt und
b) Auch schon bereits nach drei Jahren (und nicht erst nach fünf!) des Besitzes an Eigentum die Steuer entfällt.

Sonst sind die "üblichen 13%" auf den ganzen Verkaufserlös fällig.

So wie es ein von mir befragter Anwalt ausdrückt, warten alle darauf, dass mal jemand dagegen klagt, aber aktuell hat das noch niemand vorangebracht!

Wüsste auch nicht warum das jemand tun sollte.. oder ob das überhaupt einen Sinn machte.. (denn wie bereits o.e. steht es im Gesetz klar u. deutlich – möchte man da etwa ein niedergeschriebenes Gesetz anfechten??)

Da gebe es zwar eine mögl. Prozedur dazu, etwa sowas im Rahmen des GFA zu prüfen – doch dies geschieht meist noch bevor ein Gesetz verabschiedet wurde. Alles andere wäre für einen normalen Bürger fast unmöglich bzw. nicht stemmbar, da es letztendlich auf eine Klage beim Verfassungsgericht hinauslaufe, und bis alle Instanzen durchgelaufen sind, kostet es einen ne ganze Menge an Geld, Zeit u. vor allem Kraft.

Wollte seinerzeit sowas "durchziehen", als ich eine kleine Auseinandersetzung mit der KK hatte – doch "mein" Anwalt wollte da nicht "mitmachen" (Warum auch?? Ist ja kein Scheidungsprozess!!)

Bei Kauf direkt vom Eigentümer sehe ich ansonsten wenig Risiken

Da gibt es eine ganze Menge (mögl. Stolpersteine) Sachen zu berücksichtigen

Das russische Recht kennt nämlich nicht nur das gemeinsame Eigentumsrecht, sondern da gibt es auch noch ein "gestückeltes", wo es u.a. dazu kommen kann, dass:
- Völlig fremde (also nicht nur verwandte) Personen sich die E-Rechte quasi "zimmerweise" teilen. Und dies, auch sogar unter Verwandten schon, wolle man öfter mal irgendwie verheimlichen
- Die minderjährigen Kinder Miteigentümer sind ODER gar ein alleiniges E-Recht an der Wh. besitzt (in so nem Fall sind eine ganze Reihe an Anforderungen v. ges. Vertretern zu erfüllen)
- Insbesondere bei Waisenkindern ist es auch der Fall, so sind die Anforderungen, etwa bei Vollwaisen, für deren Vormund(er) ganz streng.

Außerdem kommt es auch nicht ganz selten vor, dass die E-Rechte einer "psych. kranken" Person übertragen wurden (zum Zeitpunkt des Übertragens muss sie nicht mal (od. noch nicht) "krank" gewesen sein) ODER eine solche Person irgendwie zum Miteigentümer geworden ist..

Insgesamt kann es oft dazu führen, dass so ein Kaufvertrag im Nachhinein einfach für nichtig erklärt werden könnte/würde.

Ganz schlimm ist/wird es aber auch (erst) dann, wenn der ganz "normale" Eigentümer versucht, seine Wohnung gleichzeitig an versch. Käufer (also bevor die noch ins Register eingetragen wurde) zu verkaufen.. etc. pp.