Russland-Forum, das Original

Hallo Liebe User,

ich bin schon seit einigen Jahren stiller Leser dieses Forums hier und nun war es mal an der Zeit mich selbst hier im anzumelden und hoffe etwas Auskunft einholen zu können.

Zunächst einmal vorweg ich bin deutscher Staatsbürger und meine Frau ist Russin. Wir sind seit mittlerweile sieben Jahren zusammen, fünf davon verheiratet. Wir leben beide hier in Deutschland. Meine Frau kommt aus der Region Perm und ihre gesamte Familie (Mutter, Oma, Opa, Tante, Onkel, Schwester, etc.) leben auch in Perm und Umgebung weshalb wir sehr oft auch für längere Zeiträume nach Perm fliegen. Vor etwas über einem Jahr haben wir uns überlegt eine Wohnung in Perm zu kaufen und da derzeit jede Menge neue Wohnung gebaut werden und dies aufgrund des guten Wechselkurses relativ günstig zu bekommen sind, wollen wir jetzt im Sommer/Herbst den Schritt wagen und eine Wohnung kaufen. Eine Wohnung ist auch schon gefunden, im Zentrum, und Teil eines Neubau Projektes welches 2016 begonnen und Ende 2020 beendet wird und 3000 Wohnungen verteilt auf 8 Wohngebäude umfasst. Wir haben uns eine zwei Raum Wohnung im 15. Stock für 2,453,000 Rubel ausgesucht und die Wohnanlage bereits im letzten Winter besichtigt.

Nun hätte ich aber ein paar Fragen und hoffe, dass ihr mir da weiterhelfen könnt. Natürlich informiert sich meine Frau persönlich, doch da mein Russisch nicht sehr gut ist und ich gerne selbst Informationen einholen möchte wende ich mich nun mal an euch.

Hier also meine Fragen und meinen Infostand:

1. Darf man als Ausländer eine Wohnung in Russland kaufen? Soweit ich das bisher in Erfahrung bringen konnte, gibt es da keine Probleme.
2. Welche Unterlagen benötige ich als Deutscher für einen Wohnungskauf? Notariell beglaubigte Kopie des Reisepasses mit Apostile versehen.
3. Kann meine Frau den Wohnungskauf auch ohne mich erledigen? Ja, vorausgesetzt Sie verfügt über eine "Erlaubnis" von mir.
4. Wie hat diese Erlaubnis auszusehen?
5. Mit welchen Gebühren muss ich für so eine notarielle Beglaubigung und Übersetzung rechnen? Ich wohne in Bayern.
6. "Deine Frau als Russin ist Devisenresident in Russland. Es waere ihr wahrscheinlich nicht erlaubt in Russland eine Wohnung zu kaufen und direkt von deutschem Konto zu bezahlen." Was bedeutet das und wieso wäre es nicht erlaubt einer Russin die im Ausland lebt eine Wohnung von einem ausländischen Konto zu bezahlen?
7. Welche Gebühren fallen bei einem Wohnungskauf an? Gibt es da sowas wie die Grunderwerbsteuer in Deutschland? Und gibt es da Notargebühren? Wenn ja, wie hoch sind diese Gebühren und Nebenkosten die auf uns zukommen? Meine Frau sagte mir, dass es so eine Steuer in Russland nicht gibt was ja fast zu schön um wahr zu sein ist.
8. Und wie läuft das ganze mit dem Geldtransfer nach Russland ab? Sollte ich das über meine Hausbank erledigen oder macht es eventuell sind das ganze per Transferwise durchzuführen? Transferwise ist ein Online Dienst, der Geld binnen eines Tages praktisch in die ganze Welt verschickt zum Tageskurs und für die 2,453,000 Rubel etwa 300 € an Gebühren nimmt. Ich habe bereits eine Testüberweisung mit denen gemacht in Höhe von 10 € und des Geld war binnen 12 Stunden auf dem Zielkonto in Russland. Oder welche Alternativen könnt ihr mir empfehlen?

Abschließend habe ich noch eine Frage: Da wir die Wohnung immer nur für sieben Tage reservieren können und die Wohnungen bei dem von uns ausgesuchten Bauprojekt weggehen wie warme Semmeln dachten wir uns, ob es nicht vielleicht besser wäre, wenn die Schwester von meiner Frau (also meine Schwägerin) die Wohnung auf sich kauft und dann später auf uns überschreibt. Somit wären wir zeitlich flexibler und hätten weniger Aufwand mit den ganzen Beglaubigungen die besorgen müssten. Genau das hat uns beim letzten Versuch eine Wohnung zu kaufen schon das Genick gebrochen, weil wir eben nur sieben Tage Zeit hatten alles zu besorgen und die Dokumente aktuell sein müssen (30 Tage sagte uns die Frau am Telefon vom Verkauf). Kann man die Wohnung dann später ohne weiteres auf uns überschreiben lassen und fallen da Gebühren an? Meine Frau sagte auch hier, dass ist kein Problem und es fällt nur eine sehr geringe Gebühr an wenn man das als Schenkung versieht.

Ich hoffe ich habe nichts vergessen und wäre wirklich super froh und dankbar, wenn Ihr mir ein paar Informationen geben könntet.

Allerbesten Dank!

Ich hab's nur überflogen. Das mit der Schwester ist keine so gute Idee.

1. Wer Verwandte hat, brauch keine Feinde. (Kann sein, muss es nicht.)

2. Grob gesagt, würden einige Steuern anfallen, wenn die Schwester auf Deine Frau, Dich, Euch zusammen überschreibt. Der Knackpunkt ist beim Kauf, dass das viele Geld für die Wohnung legal über Banküberweisung nach Russland gelangen muss und dann in jedem Fall der Staat ein Auge darauf hat (und seinen Haushalt aufbessern will). Mal so eben "Ich schicke dir Geld, dass du für uns eine Wohnung kaufst" is' einfach nich'.

3. Es gibt auch Wohnungen, die nicht weggehen, wie warme Semmeln. Zeitdruck ist ein gutes Abschluss-Argument.

Noch etwas, wenn Du das Geld für den Kauf aufbringst oder einen großen Teil davon, solltest Du auch den Kaufvertrag in Russland - unter Einsatz eines unabhängigen Dolmetschers - überwachen. Kostet mehr, aber Du verringerst Dein Risiko, dass was schief läuft. Auch wenn Du Deiner Frau vertraust, sie kann auch unbewusst oder mangels Sachkenntnis Fehler machen. Zwei Hirne vor Ort sind besser als eines.

Und es soll doch ein Gesetz kommen, was den Verkauf unfertiger Immobilien unterbinden soll. Forumteilnehmer, wisst ihr mehr?

@Magdeburg-Moskwa,
Bezüglich des Gesetzes, was den Verkauf von solch unfertigen Bauten unterbinden soll, hab ich auch was gelesen(entweder hier oder irgendwo in den russischen Schlagzeilen), ich weiß aber nicht mehr, ob das schon beschlossen wurde.
Auch würde ich nicht irgendwas über Verwandte und Bekannte laufen lassen....Wo Geld anfängt, hört die Freundschaft auf(und ja, dieses Sprichwort gibt es auch im Russischen)

1. Ja.

2. Als Ausländer reicht zum Kauf im Moment ganz normal der Pass, mir bekannte Ausländer hatten nicht einmal eine Übersetzung dabei.

3. Ja.

4. Mit notarieller Erlaubnis, die aber gleich das Maximum (Kauf, Registrierung, Steuern, notarielle Fragen, ...) einschließen sollte. Notare vor Ort haben dafür Vorlagen. In Deutschland beim Notar wird das natürlich komplex, weil eventuell irgendeine Formulierung fehlt. Und dann müsste man es apostillieren und übersetzen ... brrrr.

5. Siehe oben.

6. Aus meiner Sicht kann man eine Wohnung durchaus auch aus dem Ausland bezahlen, jedoch haben viele Immobilienfirmen gar kein Devisen- und Transferkonto. Die wollen damit auch nichts zu tun haben. Man sollte also selbst so ein Konto haben, und von da dann bezahlen. Oft kostet so eine Überweisung dann aber wieder Gebühren, während eine Bareinzahlung in der Bank der Baufirma oft kostenlos ist. Absurd, keine Frage.

7. Aktuell fällt nur eine Gebühr für die Registrierung an. ABER Achtung, wenn man die Wohnung innerhalb von drei Jahren verkauft, zahlt man als Resident auf den Gesamtpreis Lohnsteuer von 13 Prozent. Nach den drei Jahren nur noch auf die Preisdifferenz Verkauf-Kauf. Nun kommt der Clou - Nichtresidenten zahlen 30 %, ohne zeitliche Begrenzung und immer auf die gesamte Summe. Absurd, nach Meinung vieler Juristen nicht rechtmäßig, aber es hat sich noch kein Kläger gefunden. Dies bedeutet: Man muss sich darauf einrichten, dass bei einem späteren Verkauf 30 % an die Steuer gehen. Oder Deine Frau bleibt ein halbes Jahr in Russland, um wieder Resident zu werden.

8. Die Überweisung würde ich immer auf mein eigenes Konto oder das des Ehepartners machen, das ist der sicherste Weg. Für solche Summen würde ich keine windigen Transferfirmen nutzen. Auch, weil bei solchen Summen die Finanzbehörden sehr wachsam sind - Banken haben damit eher Erfahrungen. Und über Verwandtschaft wäre ich sehr vorsichtig, daran sind schon ganze Familien zerbrochen. Würde ich nicht riskieren, auch oder gerade wenn man sich gut versteht. Zumal es auch in der Familie als Verkauf gilt und die Steuerfrage mit den 3 Jahren aufkommt.

Abschliessend. Wenn eine Baustelle seit 2016 und noch bis 2020 gebaut wird, dann würde ich das nicht als warme Semmel bezeichnen und mit nicht verrückt machen lassen. Ja, es ist ein Risiko, aber deswegen würde ich nicht noch viel größere Risiken eingehen.

M-M, das Gesetz, dass künftig keine unfertigen Wohnungen mehr verkauft werden dürfen, ist - soweit ich die Presse verstehe - durch. Aber es gilt nur für neu startende Baustellen. (Künftig werden also Banken den Bau finanzieren müssen und private "Investoren" bleiben nicht mehr auf halbfertigen Gebäuden sitzen. An sich sinnvoll, auch wenn es der Baubranche zunächst einen dicken Dämpfer versetzen wird.)

Vielen Dank für die Zahlreichen Rückmeldungen!

Das mit der Schwester ist dann wohl wirklich keine so gute Idee. War nur so ein Gedanke, dachten dass es etwas weniger umständlich ist da Sie ja direkt vor Ort ist, aber ist schon richtig bei Geld hört Freundschaft auf.

Bezüglich der Übersetzung meines Passes kann ich das also auch in Perm vor Ort übersetzten und notariell beglaubigen lassen wie ich verstanden habe? In Deutschland scheint das eine ziemliche Prozedur zu sein muss da bis zum Landgericht um so eine Apostille zu bekommen wie ich das bisher erlesen habe. Wenn ich das in Perm machen kann wäre das natürlich perfekt.

Bezüglich der Bezahlung der Immobilie: Wir haben das Geld auf unserem Konto hier in Deutschland liegen. Meine Frau hat derzeit kein Konto in Russland, sollte ja aber kein Problem sein das schnell zu eröffnen. Nachdem das mit meinem Vorschlag Transferwise nicht so gut angekommen ist bleiben mir ja zwei Möglichkeiten:

1. Das Geld von Deutschland von meiner Bank nach Russland auf das (noch nicht eröffnete) Konto meiner Frau überweisen. Wie läuft das ganze dann ab? Ich überweise ja Euro. Soll ich das dann in Euro ins Zielland überweisen oder in Rubel umwandeln lassen. Ich hab gelesen, dass man Euro immer nur in Euro überweisen soll braucht dafür allerdings wieder ein spezielles Konto bei der Sberbank (?). Und dann kann ich es in Rubel umwandeln lassen oder?

Bei meiner Hausbank bekomme ich leider nur sehr sperrliche Informationen. Meine Bank (Sparda Bank) hat mir gesagt das ich den Auftrag bei meiner Bank erteile und die gibt das weiter an die Deutsche Bank welche das dann abwickelt. Genaue Gebühren kann man mir nicht sagen, da die nicht wissen wie viel die Sberbank an Gebühren nimmt. Also im Grunde haben die mir gar nix sagen können.

2. Das Geld in Bar von Deutschland mitnehmen und nach Russland bringen und dort hab ich gesehen wechselt die Sberbank das in einem relativ guten Wechselkurs in Rubel um und kanns dann auf ein Konto einzahlen.

Beim Überweisen macht mir Sorgen, dass meine Bank mir dazu nicht wirklich Auskunft geben kann oder will und ich nicht viel Vertrauen darin habe, dass mein Geld dann am Ende auch wirklich da ankommt wo es hin soll. Und die unbekannten Gebühren machen mir auch sorgen, wenn die mir dann zum Beispiel 10 % vom Wechselkurs nehmen, ist das natürlich auch nicht so toll. Das Geld Bar nach Russland zu bringen ist zwar auch nicht so der Hit, aber ich denke ich würde mich ein Stück weit besser so fühlen. Oder wie seht ihr das?

Bezüglich der Baustelle da hab ich mich im Beitrag vorher verschrieben, es sind 6 Doppelgebäude als insgesamt 12 Wohngebäude die da gebaut werden. Die ersten vier Gebäude sind bereits fertig und bezogen, Gebäude 5 - 8 werden bis Ende/Anfang 2018/19 fertiggestellt und sind bereits ausverkauft. Derzeit wird das 9. und 10. Gebäude verkauft. Auf der Webseite kann man das ganz gut verfolgen, welche Wohnungen verkauft wurden und welche noch frei sind, wird täglich aktualisiert. Für uns kommt nur eine bestimmte Wohnung in Frage, welche wir aufgrund des Grundrisses und der Aussicht und natürlich dem Preis gewählt haben. Da wir mindestens im 8. Stock max. im 14. sein wollen bleiben halt nur 7 Wohnungen die für uns zutreffen würden. Beim letzten mal ging das halt Ruckzuck und weg waren sie aber natürlich wollen wir nix übereilen.

Jetzt wäre halt auch genau der passende Zeitpunkt, da meine Frau im August drei Wochen frei und ich acht Wochen frei habe. Genug Zeit um das Ganze über die Bühne zu bringen.

Danke nochmals für die Auskunft.

ps: Könnte mir noch einer sagen oder auf einen Link mit Informationen von der Sberbank verweisen, zu so einem Euro Account falls ich bzw. meine Frau so einen benötigt?

Ja, die Dokumente in Russland zu übersetzen und zu beglaubigen ist nicht nur günstiger, sondern in diesem Fall auch besser. Denn die Übersetzung und Beglaubigung wird in Russland benötigt und nicht in Deutschland. Also besser via russische Übersetzer und Notare. Kostet nicht die Welt, grob würde ich mit 50 Euro rechnen.

Ihr braucht bei der russischen Bank ein Konto sowie ein Valuta-Konto. Bei dem Betrag lohnt es sich, mehrere Banken zu besuchen und die Kurse zu vergleichen. Die Alfabank bietet beispielsweise gegen eine Grundgebühr Tausch zum Forex-Kurs an, was sich bei grossen Summen dann lohnt. Solche Konten sind Standard und kein Problem. Bei der Alfabank kämen Optimum und Maximum in Frage. Optimum ist günstiger, hat aber vermutlich keine Forex-Kurse. Maximum ist teuer, aber es gibt oftmals kostenlose Probemonate und mehr Möglichkeiten. Die Sberbank ist der Platzhirsch, mit allen Vorteilen (Verbreitung, Akzeptanz) aber auch Nachteilen (behäbig, teuer) - wie halt auch die deutsche Sparkasse.

Die Überweisung ist dann eine gewöhnliche Swift-Überweisung. Die Gebühren sollte Deine deutsche Bank sagen können. Ich würde rund mit 20 bis 100 Euro rechnen, bei einer solchen Summe. (Manchmal geht es auch über eine Transferbank, die sich auch nochmals pauschal 25 Euro nimmt.)

Die Option Bargeld ist auch nicht absurd, jedoch muss man Summen ab 10.000 USD am Zoll deklarieren. Als Nichtresident ist dies jedoch kein nennenswertes Problem, Formular ausfüllen, ein paar Fragen beantworten, weitergehen. (Nur bei Residenten wird härter gefragt, wegen Versteuerung.) Schwarz würde ich es nicht machen, denn wenn die Summe entdeckt und auch nur vorläufig konfisziert wird, ist das richtig ätzend.

@ Zejtnot

So werde ich es dann wohl auch machen und das ganze vor Ort übersetzen lassen. Ist wirklich einfacher, schneller und günstiger.

Danke für deinen Tipp mit der Alfabank. Ich sag das mal meiner Frau, die soll sich da mal schlaumachen. Hab jetzt auch nochmal meiner Bank geschrieben, die sollen mir mal eine gescheite Auskunft geben bzgl. der Gebühren. Wenns aber so um die 100 € sind ist das natürlich auch alles im Rahmen. Ansonsten werden wir das wohl dann mit Bargeld machen, selbstverständlich am Zoll anmelden damit auch kein Problem entsteht.

Inhaltlich kann ich zu der Frage wenig (na, eigentlich gar nichts) sagen.

Nur möchte ich die Warnung, die hier anklang, bekräftigen. Wenn es irgendwie vermeidbar ist, mach es nicht über Verwandte. Auch wenn das Verhältnis noch so gut ist oder zumindest scheint. Bei Geld hört die Freundschaft auf, sauberer Geldbeutel - saubere Freundschaft. Und was es da alles so gibt. Gerade wenn dann noch Mentalitätsunterschiede hinzukommen. Diese führen zuweilen sehr schnell zu Missverständnissen, die evtl. tief unter der Oberfläche liegen und gar nicht als solche erkannt werden.

Danke für die Warnung. Haben mittlerweile uns auch darauf geeinigt, dass das keine so gute Idee ist das ganze über die Schwester laufen zu lassen, da am Ende sowieso alles aufs gleiche hinauslaufen würde, wenn die Schwester dann die Wohnung umschreibt. Gleiche Papierkram und Übersetzungen von meinem Pass etc. daher haben wir beschlossen, dass wir das dann alles selber vor Ort machen. Dann kann ja hoffentlich nichts mehr schief gehen.

Danke nochmals für die vielen Tipps.