Wohnung kaufen in Moskau: Best Practice?

[cdev]

Liebe Forumsgemeinde,

nun wird es ernst: Die Mutter meiner russischen Frau wird älter, der Weg zur Arbeit von einem ca. 50 km entfernten Moskauer Vorort nach Moskau mehr und mehr beschwerlich, vom Zeitaufwand und allen weiteren Umständen ganz abgesehen. Nun soll eine Wohnung für sie in Moskau gekauft werden, das Geld steht zur Überweisung an die Sberbank in den Startlöchern . Doch der Moskauer Wohnungsmarkt ist ein Sumpf, die Gesetzgebung voller Tücken.

Aus vielerlei Gründen möchte ich gerne als Deutscher die Wohnung auf meinen Namen kaufen. Was ist hier zu beachten, wo lauern Fallstricke oder gar -beile . Oder würdet ihr die Wohnung eher auf den Namen der Schwiegermutter oder Ehefrau kaufen? Mit dem Wohnungskauf würde ich auch gerne einen Weg finden, als Ehemann einer Russin endlich von den elenden Visa loszukommen, die ich stets benötige, um meine Schwiegermutter zu besuchen. Habt ihr auch hierfür einen Tipp?

Ich freue mich schon auf zahlreiche Hinweise und Vorschläge.

Herzliche Grüße,

cdev

[Anelya]

Mit dem Wohnungskauf würde ich auch gerne einen Weg finden, als Ehemann einer Russin endlich von den elenden Visa loszukommen, die ich stets benötige, um meine Schwiegermutter zu besuchen. Habt ihr auch hierfür einen Tipp?

Ich freue mich schon auf zahlreiche Hinweise und Vorschläge.

Herzliche Grüße,

cdev

Viel Erfolg bei der Wohnungssuche, bestimmt können dir andere noch gute Tipps geben.

Dass man als Wohnungseigentümer automatisch eine Vid bekommt, habe ich allerdings noch nicht gehört... falls du nicht deinen festen Wohnsitz nach Russland verlegen möchtest (d.h. mehr als 180 Tage im Jahr dort sein im Regelfall), wirst du um die Beantragung von Visa nicht herumkommen. Allerdings kann man ja 2-5 Jahre gültige Businessvisa beantragen, dann hättest du zumindest nicht ständig die Rennerei zum Konsulat (diese Visa sind 90 in 180 Tagen gültig und können auch über Agenturen bezogen werden. Voraussetzung sind schon genutzte Businessvisa im Pass).

[domizil]

die Gesetzgebung voller Tücken.

... die Gesetzgebung zum Erwerb und zur Arbeit mit Immobilien hat sich seit dem Jahre 2000 erheblich verbessert. Es gibt in Russland ein erhebliches Maß an Rechtssicherheit auf diesem Gebiet. Voraussetzung ist natürlich, das man die Immobilie auf der Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen kauft und eine erfahrene Makleragentur für die technische Abwicklung (z.B. Prüfung der "juristischen Sauberkeit") mit einbezieht.

Aus vielerlei Gründen möchte ich gerne als Deutscher die Wohnung auf meinen Namen kaufen.

... dem steht nichts entgegen. Bitte beachten Sie, dass Sie als Nichtresident bei einem möglichen Verkauf der Immobilie keinerlei steuerliche Vorteile genießen. Sie müssen bei einem Verkauf, egal wie lange die Immobilie in ihrem Besitz war, 30 Prozent vom Verkaufserlös als Steuern an den russischen Staat abführen. Die Praxis zeigt, das es natürlich wie überall Möglichkeiten zur Steueroptimierung gibt - aber Sie wollen ja jetzt erst einmal kaufen und nicht gleich wieder verkaufen. Von mir also nur so ein Hinweis für den Fall aller Fälle.

as ist hier zu beachten, wo lauern Fallstricke oder gar -beile

... schauen Sie bitte einmal auf das Portal www.kaliningrad-domizil.ru Dort gibt es den Punkt Investoren und dort finden Sie ein sehr ausführliches Informationsmaterial zum kostenlosen herunterladen für Investoren die eine Immobilie kaufen wollen. Link: http://kaliningrad-domizil.ru/portal/ma ... liningrad/

Mit dem Wohnungskauf würde ich auch gerne einen Weg finden, als Ehemann einer Russin endlich von den elenden Visa loszukommen

... Erwerb von Wohneigentum ist keine Rechtsvoraussetzung für den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung oder des Zeitweiligen Wohnrechtes. Das Vorhandensein von Wohneigentum erleichtert nur bei der Beantragung des Zeitweiligen Wohnrechtes/Aufenthaltsgenehmigung den Genehmigungsprozeß, denn Sie müssen nachweisen wo Sie wohnen und bei vorhandenem Wohneigentum beantwortet sich diese Frage von alleine ...
Uwe Niemeier

[cdev]

Hallo Forumsgemeinde,

erst einmal ein großes "Dankeschön" für die bisherigen Antworten, die mich schon ein ganzes Stück weitergebracht haben.

@Anelia
Folgendes hat meine Agentur mitgeteilt:
Wir können für Sie ein 5 Jahresvisum nach Russland besorgen, wenn Sie schon 2-mal nacheinander 2-Jahresvisum hatten. Wenn Sie 2-Mal nacheinander Jahresvisum hatten, dann können wir für Sie ein 2-Jahresvisum besorgen. Das ist dann doch nicht mehr so toll und erinnert eher an eine Cashcow... Zumal ein Jahresvisum ca. 400 EUR kostet .

@Domizil
Hut ab vor Ihrer Arbeit- Ihre Website ist sehr interessant und informativ. Soeben habe ich die Broschüre "Kauf / Verkauf einer Immobile" heruntergeladen und werde sie heute Abend in Ruhe lesen.

Informative Angaben für Käufer und Verkäufer einer Wohnung bzw. Immobilie in Moskau finden sich auch auf http://www.evans.ru/de/salesguide/ sowie auf http://www.evans.ru/de/sellersguide/.

Die massive Benachteiligung von Ausländern beim Verkauf einer Immobilie ist eine dicke Kröte. 30% vom Verkaufserlös ist derart hoch, daß Verkäufer geradezu in die Trickserei hineingetrieben werden. Er will sich schon auf diese Weise (teil-)enteignen lassen?

Eine Frage noch: Vermutlich wird meine Frau die Wohnung kaufen, damit wir dieser Teilenteignung eines Tages entgehen. Nun lebt sie üblicherweise in Deutschland. Ist es ein großes Problem für eine Russin, der Steuer am Tag X zu entgehen, wenn sie üblichweise weniger als 180 Tage pro Jahr in RU weilt? Und ist es tatsächlich so, daß die durch meine russische Frau gekaufte Wohnung kraft russischem Gesetz automatisch auch mir zu 50% gehört und ein eigenmächtiger Verkauf nicht möglich ist?

Nochmals herzlichen Dank für die Unterstützung.

Mit freundlichen Grüßen,

cdev

[Anelya]

Ja, billig wird ein 5-Jahres-Visum nicht. Leider. Also entweder mehr als 180 Tage in Russland sein und als Ehemann einer Russin und Besitzer einer Wohnung relativ problemlos die Vid bekommen, oder halt jeweils mit einem Visum einreisen. Das kann man sich ja durchrechnen, ob es billiger ist, die mehrere hundert Euro an die Agentur zu bezahlen oder jeweils ein einzelnes Visum zu beantragen.

Die Frage mit den Besitzverhältnissen der Wohnung, wenn sie die Ehefrau kauft, würde mich auch interessieren!

[manuchka]

Wie das mit dem "Miteigentum" des Ehemannes aussieht, richtet sich nach dem Recht, das für eure Ehe gilt... aber kurz gefasst: so wie im dt. Recht gibt es die Zugewinngemeinschaft auch nach russ. Recht, und das heißt, während der Ehe erworbenes Vermögen gilt (mit Ausnahmen) als gemeinschaftliches Eigentum.

[GastroService]

Meiner Erfahrung nach ist in Buseness-Multi-Mehrjahresvisum nicht wirklich preiswerter als zwei, bzw 5 Multi-Jahres-Visa. Der Markt regelt auch hier die Preise, nur hat man länger "seine Ruhe".
Als ich vor 2 Jahren mein erstes 2-Jahres-Business-Visum geholt habe, sagte ich mir, das muss mein letztes Businessvisum sein, entweder die Politik schafft es bis dahin die Visumpflicht aufzuheben, oder ich habe ein Arbeitsvisum. Es wurde letzteres :(

[Sibirier]

Die Teilung der Wohnung muss aber dann schnellstens gehen... Ich weiss nicht, ob ein russisches Gericht die Teilung der Wohnung nach einem dt. Scheidungsurteil machen würde, oder ob dies ein besonderes Verfahren würde. Nur das wird langwierig (auch die Hin- und Herfliegerei bedenken..) In der Zeit könnte Deine Frau die Wohnung schon verkauft haben....

Übrigens, auch Deine russische Frau zählt im russ. Steuergesetz als "Nichtresidente" und müsste dann 30% bezahlen. Also helfen wird dies Euch in dem Sinne auch nicht...

[domizil]

Die massive Benachteiligung von Ausländern beim Verkauf einer Immobilie ist eine dicke Kröte.

... ja, deshalb weise ich in meiner Praxis auch immer rechtzeitig darauf hin.

Nur alleine einen russischen Paß zu haben bedeutet nicht, von dieser "Verkaufssteuer" befreit zu sein. Wenn sich Ihre Frau mehr als 183 Tage im Jahr nicht in Russland aufhält, so ist sie trotz russischem Paß und russischer Staatsbürgerschaft steuerlicher Nichtresident und unterliegt dieser "Verkaufssteuer".

An sich habe ich dem was "manuchka" geschrieben hat nichts hinzuzusetzen. Fakt ist, das beim Verkauf einer Immobilie immer der andere Ehepartner schriftlich und notariell beglaubigt diesem Verkauf zustimmen muß. Auch hier gibt es natürlich gewisse Möglichkeiten die durch Ausländer genutzt werden können - aber das wollen wir mal einfach jetzt ignorieren. Eine automatische Teilung der Eigentumsrechte erfolgt natürlich nicht. Die Wohnung gehört demjenigen, der im Kaufvertrag genannt wurde und demzufolge in der Eigentumsurkunde durch die Registrierungsbehörde benannt wird.

Lesen Sie sich mein Informationsmaterial in aller Ruhe durch und wenn dann noch Fragen offenbleiben haben Sie alle notwendigen Kontakte um mich zu erreichen.

Uwe Niemeier

[cdev]

Der Wohnungskauf rückt näher, doch vor dem "Olymp" steht der Kreuzgang, sprich Bürokratie. Da meine Frau die Wohnung kaufen wird, ist eine schriftliche Bestätigung meinerseits als deutschem Ehemann über diesen Kauf notwendig. Hierfür benötigt wird ein notariell beglaubigtes Schreiben, das zusätzlich mit einer Apostille versehen werden muß. Das ganze wird dann in RU übersetzt und erneut beglaubigt. Soviel zum Papierkrieg.

Nun meine Frage: Gibt es ein anderes Verfahren, das in RU anerkannt wird und das den Besuch eines deutschen Notars / Landgerichtes entbehrlich macht? Die dreistellige Summe, die mir diese Herrschaften für zwei Sekunden Blickkontakt mit mir und meiner Unterschrift abknöpfen, würde ich bedeutend lieber in etwas anderes investieren .

Danke für jeden Tipp!

cdev